Необходимо знать как оценить здание

Каждый собственник недвижимости в Москве и МО, будь то складской комплекс, торговый или бизнес центр хочет знать рыночную стоимость своего актива недвижимости.

Оценка рыночной стоимости здания дает собственнику полное понимание как управлять своей недвижимостью. Часто именно самостоятельное некорректное определение рыночной стоимости здания или арендной ставки в здании приводит к серьезным убыткам в доходном бизнесе. Рассмотрим пример оценки отдельно стоящего здания.

Арендная ставка здания

Рыночная стоимость аренды площадей в одном и том же здании может различаться в несколько раз в связи с различным функциональным назначением разных этажей. В структуре таких зданий, как правило, можно выделить торговые площади на первых этажах, офисы на средних этажах, складские помещения в подвалах и площади под вендинговое оборудование в холлах здания. В зависимости от соотношения таких площадей стоимость зданий с одинаковыми площадями может существенно отличаться. Стоимость площадей под вендинговое оборудование (30-100 тысяч за квадратный метр в год) выше стоимости подвалов для склада (от 5 до 15 тысяч за метр квадратный в год) на порядок. Поэтому важно учитывать все различия и делать отдельные расчеты на каждое помещение в здании с учетом его функционального использования. Крайне редко все здание сдается в аренду полностью. Поэтому и арендная ставка будет разная, иначе не избежать недозагрузки площадей и частой смены арендаторов. Что, в свою очередь, приведет к недосбору платежей. Арендная ставка ложится в основу доходного подхода при расчете рыночной стоимости всего здания. Любой потенциальный Покупатель хочет понимать срок окупаемости и доходность приобретаемого актива.

Ценообразующие факторы оценки здания

Главным ценообразующим фактором в независимой оценке рыночной стоимости недвижимости по-прежнему остается местоположение здания. Так для офисного и торгового здания важна близость к метро и большой пешеходный трафик , а для складской недвижимости важнее близость к магистралям и удобные подъездные пути. При изучении местоположения здания оценщик обязан учесть различия в расположении объектов аналогов и оцениваемого объекта, так как именно этот фактор в основном формирует цену как за 1 квадратный метр площади так и арендную плату.

Другими ценообразующими факторами являются: разрешенное использование, этаж расположения, наличие отдельного входа, площадь, парковка и охрана, класс здания, инфраструктура для персонала, выход на первую линию. В случае производственно-складских зданий необходимо учесть в расчетах наличие отопления, выделенные мощности сетей, подъемно-разгрузочные механизмы на складе, наличие железнодорожной ветки, территория для разгрузки грузовиков, дебаркадеры и т.д. Каждый фактор может изменить рыночную стоимость оцениваемого здания на 5-30%.

Что в итоге?

Оценка здания – это очень ответственный процесс. Нельзя корректно оценить здание самостоятельно по ЦИАНУ или обратившись к риэлторам, потому что каждое здание уникально и нельзя ориентироваться на другие предложения по продаже зданий без корректировок по каждому ценообразующему фактору. Только опытный независимый оценщик, имеющий специальное оценочное образование и документы на право заниматься оценкой, а самое главное, имеющий опыт работы в оценочной деятельности более 5 лет, сможет определить итоговую величину рыночной стоимости здания. Обращаясь в Независимую оценочную компанию, обратите внимание на наличие Рекомендательных писем или Отчетов от крупных владельцев недвижимости, а так же проверьте наличие Квалификационного Аттестата оценщика недвижимого имущества. Это и будет основным доказательством профессионального уровня оценщика.