Оценка для органов опеки и попечительства.

Деятельность Органов опеки и попечительства регламентируется  Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве".

Оценка недвижимости несовершеннолетних собственников необходима в соответствии со Ст. 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, которая гласит:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Существует заблуждение, что родители могут самостоятельно распоряжаться имуществом своих детей, особенно если они это имущество и приобрели на имя детей за свой счет. Но это не так, родители являются законными представителями своих детей и получают Разрешение органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью несовершеннолетних. Одним словом, если родители хотят продать/обменять  недвижимость или долю в недвижимости  своего ребенка, они обязаны приобрести другую недвижимость в собственность детей. Новая квартира, дом или доля должна по стоимости быть равной или дороже, чем отчуждаемая недвижимость.

Получение Разрешения на сделку с недвижимостью  несовершеннолетних детей– это трудоемкая процедура, подразумевающая предоставление пакетов документов по отчуждаемой и приобретаемой  недвижимости.
Органы опеки и попечительства требуют предоставить Отчет независимой оценочной компании о рыночной стоимости   продаваемой и покупаемой недвижимости детей. При этом Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной компанией, имеющей все необходимые документы для осуществления оценочной деятельности, которые прикладываются в Отчет.

В состав Отчета об оценке входят документы оценочной компании и оценщика, выполнившего Отчет: диплом об образовании оценщика, квалификационный аттестат, Выписка о членстве в СРО, Страховки оценщика и компании. Отчет должен быть подписан директором компании и оценщиком, пронумерован и прошит.

Расчет рыночной стоимости недвижимости для опеки имеет свои характерные особенности, поэтому родители должны обязательно сообщить оценщику цели оценки. Как правило, дети владеют долей в отчуждаемой квартире, часто эта доля незначительная, например, при оплате квартиры материнским капиталом.  
В этом случае в Отчете об оценке необходимо рассчитать не только рыночную стоимость квартиры, но и рыночную стоимость доли несовершеннолетнего  ребенка. Родители должны указать долю ребенка в приобретаемой квартире в Техническом задании на оценку. Доля  несовершеннолетнего в приобретаемой квартире должна быть равна или больше, чем в отчуждаемой квартире.
Помимо рыночной стоимости  имущества несовершеннолетних органы опеки и попечительства проверяют и  жилищные права детей, хотя это спорный момент в соответствии со ст. 21. ФЗ №48.  Но для того, чтобы не получить отказ от опеки,   родителям необходимо учесть и не ухудшить жилую площадь детей.

Важно знать, что заявление в органы опеки подают оба родителя и несовершеннолетние дети старше 14 лет, а дети старше 10 лет дают согласие на сделку.

Если Заявление в опеку будет составлено с ухудшением имущественных и жилищных прав несовершеннолетних собственников, то опека вынесет отказ. На этапе заказа Отчета о рыночной стоимости долей родителям нужно четко понимать какую долю выделить ребенку в новой недвижимости.

Юристы и оценщики НОК Гранд Реал имеют огромный опыт  оценки  и юридического сопровождения недвижимости в органах опеки и попечительства. Мы поможем не только составить Отчет об оценке, но и подскажем как правильно и законно получить Разрешение опеки на сделку с недвижимостью.